FGTS para comprar imóvel: os 3 anos de regime, o teto de R$ 2,25 milhões e os quatro usos

Você pode usar o FGTS para comprar a casa própria, amortizar ou quitar o financiamento e pagar parte das prestações — desde que tenha pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (somados), não tenha financiamento ativo no SFH e não seja dono de imóvel residencial no município da compra. Desde o fim de 2025, o teto unificado do imóvel é de R$ 2.250.000,00. Nesta página: todos os requisitos, os quatro usos permitidos e o que o FGTS não paga.

Resposta direta: dá para usar o FGTS no imóvel — com 3 anos de regime e dentro do teto

O uso do FGTS na moradia própria está no art. 20 da Lei nº 8.036/1990 e é operado pelo Manual FGTS — Utilização na Moradia Própria, da Caixa (vigente na versão atual desde 2 de dezembro de 2025). Os requisitos centrais são três: tempo de regime — no mínimo 3 anos de trabalho sob o FGTS, somando períodos de empresas diferentes, consecutivos ou não; ausência de financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em qualquer parte do país; e não ser proprietário (nem promitente comprador, usufrutuário ou cessionário) de imóvel residencial no município onde pretende comprar — incluindo os limítrofes e a mesma região metropolitana, tomando por referência o município de moradia ou de trabalho.

O imóvel também tem requisitos: residencial, urbano, destinado à própria moradia do titular, e dentro do teto de avaliação do SFH. Sobre o teto, a notícia de 2025–2026: a Resolução CMN nº 5.255/2025 elevou o limite do SFH para R$ 2.250.000,00 e, em 26 de novembro de 2025, o Conselho Curador do FGTS aprovou por unanimidade a unificação — o FGTS pode ser usado em imóveis de até R$ 2,25 milhões independentemente da data do contrato, inclusive nos firmados entre 2021 e 2025, sob o teto antigo de R$ 1,5 milhão. A página oficial da Caixa hoje informa o limite de R$ 2,25 milhões. O guia geral de como sacar o FGTS cobre as demais hipóteses de saque.

Os quatro usos do FGTS na moradia: compra e entrada, amortização ou liquidação do saldo devedor (com intervalo de 2 anos) e pagamento de até 80% de 12 prestações — tudo dentro do teto unificado de R$ 2,25 milhões do SFH.

Tabela: os requisitos e as vedações do FGTS na moradia própria

Regra	Detalhe	Fonte
Tempo mínimo de regime	3 anos sob o FGTS, somados todos os vínculos	Lei nº 8.036/1990, art. 20; Manual da Caixa
Teto do imóvel	R$ 2.250.000,00 (valor de avaliação/venda, o maior)	Resolução CMN nº 5.255/2025; Conselho Curador do FGTS, 26/11/2025
Financiamento ativo no SFH	Não pode existir, em nenhuma localidade	Manual FGTS — Moradia Própria
Outro imóvel residencial	Veda no município da compra, limítrofes e região metropolitana (referência: moradia ou trabalho)	Manual FGTS — Moradia Própria
Amortização/liquidação	Intervalo mínimo de 2 anos entre um uso e outro	Manual FGTS — Moradia Própria
Pagamento de prestações	Até 80% do valor, por 12 meses de prestações	Manual FGTS — Moradia Própria
Mesmo imóvel	Nova operação de aquisição com FGTS só após 3 anos da anterior	Manual FGTS — Moradia Própria
Mais de um comprador	Saldos de vários titulares podem ser somados na mesma compra, sem exigência de parentesco	Manual FGTS — Moradia Própria
Não serve para	Imóvel comercial ou rural, reforma isolada, terreno sem construção simultânea, material de construção	Manual FGTS — Moradia Própria

Um detalhe que muda planejamentos: o requisito dos 3 anos é de tempo sob o regime, não de saldo mínimo — quem trabalhou 3 anos com salário modesto usa o saldo que tiver, sem valor mínimo de conta. E o cônjuge ou companheiro pode somar o próprio FGTS na mesma operação, desde que também cumpra os requisitos.

Os números do uso habitacional: 3 anos mínimos sob o regime do FGTS (somados entre vínculos), teto de R$ 2,25 milhões para o imóvel e cobertura de 12 prestações de até 80% no uso para pagamento de parcelas.

Exemplo: entrada, amortização e prestações com um saldo de R$ 46.000,00

Exemplo: um casal compra um apartamento de R$ 420.000,00. Ele tem R$ 31.000,00 de FGTS (6 anos de regime); ela, R$ 15.000,00 (4 anos de regime). Nenhum dos dois tem financiamento SFH ativo nem imóvel no município. Os dois saldos podem ser somados: R$ 46.000,00 entram como parte da entrada, reduzindo o financiamento para R$ 374.000,00 (antes de outros recursos próprios). Dois anos depois, com novo saldo acumulado, eles podem usar o FGTS para amortizar o saldo devedor (respeitado o intervalo de 2 anos entre amortizações) — e, num aperto temporário, usar até 80% de 12 prestações: numa prestação de R$ 2.800,00, o FGTS cobriria R$ 2.240,00 por mês durante um ano. Simule o financiamento na calculadora de financiamento e o saldo na calculadora de FGTS. E o que acontece com o FGTS na demissão, em calcule sua rescisão aqui.

Usar o FGTS no imóvel em três passos: conferir os 3 anos de regime e o saldo total, testar as vedações (financiamento ativo, outro imóvel, perfil do bem) e escolher o uso — entrada agora ou amortização depois.

Como usar o FGTS na compra do imóvel, passo a passo

Confira o tempo de regime e o saldo: some todos os períodos sob o FGTS (o extrato completo no aplicativo do FGTS mostra as contas de todos os vínculos) e confirme os 3 anos mínimos.
Teste as vedações: financiamento SFH ativo? Imóvel residencial em seu nome no município de moradia/trabalho ou vizinhos? Imóvel acima de R$ 2,25 milhões ou fora do perfil (comercial, rural, só reforma)? Qualquer "sim" muda a estratégia antes de assinar a proposta.
Escolha o uso na origem: na compra, o FGTS entra como entrada ou parte do pagamento via agente financeiro do financiamento (a Caixa opera a movimentação). Defina no contrato se o saldo vai para a entrada ou se será guardado para amortizações futuras (intervalo de 2 anos).
Guarde os marcos de reutilização: anote a data de cada uso — amortização nova só após 2 anos; prestações, em ciclos de 12 meses; e o mesmo imóvel não pode ser objeto de nova operação de aquisição com FGTS por 3 anos.

Erros comuns sobre FGTS e imóvel

"O teto do FGTS para imóvel é R$ 1,5 milhão": era. O CMN elevou o teto do SFH para R$ 2,25 milhões (Resolução nº 5.255/2025) e o Conselho Curador do FGTS unificou o uso em novembro de 2025, independentemente da data do contrato. Páginas com R$ 1,5 milhão estão desatualizadas.
"Preciso de 3 anos na mesma empresa": não — são 3 anos sob o regime do FGTS, somando todos os vínculos, consecutivos ou não.
"Posso usar o FGTS para reformar minha casa": reforma isolada não é hipótese de uso na moradia própria. O FGTS serve para aquisição, construção (com o terreno e a obra no mesmo financiamento), amortização, liquidação e parte das prestações.
"Tenho um imóvel em outra cidade, então não posso": a vedação é territorial — município da compra e, por referência, os de moradia/trabalho, limítrofes e região metropolitana. Imóvel residencial em município distante e sem relação com os de referência não veda, por si só, a operação (a análise é da Caixa no caso concreto).
"Só parente pode somar FGTS na compra": não há exigência de parentesco para compor a compra com saldos de mais de um titular — o requisito é cada um cumprir as condições do uso.

Fontes oficiais e verificação

Lei nº 8.036/1990, art. 20 (texto conferido no planalto.gov.br); Manual FGTS — Utilização na Moradia Própria (Caixa Econômica Federal, vigente desde 02/12/2025); Resolução CMN nº 5.255/2025 (teto do SFH de R$ 2.250.000,00); deliberação do Conselho Curador do FGTS de 26/11/2025 (unificação do teto independentemente da data do contrato); página oficial da Caixa sobre uso do FGTS na moradia (limite de R$ 2,25 milhões).

Última verificação: 4 de novembro de 2026. Conteúdo informativo; não substitui a conferência dos seus documentos nem orientação especializada para casos sensíveis.