Moradia e contratos · Guia
Reajuste de aluguel em 2026: índices, tabela e como calcular
Resposta direta: o reajuste do aluguel acontece uma vez por ano, no mês de aniversário do contrato, aplicando sobre o valor atual o percentual acumulado em 12 meses do índice escrito na cláusula de reajuste — IGP-M, IPCA, INPC, IVAR ou outro índice de preços. Não existe um “percentual oficial do ano” válido para todos: cada contrato tem o seu índice e o seu mês. Este guia mostra a tabela com o índice oficial mais recente verificado, o método do mês de aniversário para achar o seu percentual e as regras da lei — e a calculadora de reajuste de aluguel faz a conta com o seu número.
Tabela de reajuste: o que o IPCA oficial faz com o seu aluguel
O índice com acumulado verificado mais recente nesta revisão é o IPCA, a inflação oficial medida pelo IBGE: 4,58% nos 12 meses encerrados em setembro de 2026 (resultado divulgado pelo IBGE em 9 de outubro de 2026; no mês de setembro, a variação foi de 0,82%). Esse percentual é o que se aplica, por exemplo, a um contrato pelo IPCA com aniversário em outubro de 2026. A tabela abaixo mostra o efeito dele sobre valores redondos de aluguel:
| Aluguel atual | Reajuste (IPCA 4,58%) | Novo aluguel |
|---|---|---|
| R$ 800,00 | + R$ 36,64 | R$ 836,64 |
| R$ 1.000,00 | + R$ 45,80 | R$ 1.045,80 |
| R$ 1.250,00 | + R$ 57,25 | R$ 1.307,25 |
| R$ 1.500,00 | + R$ 68,70 | R$ 1.568,70 |
| R$ 2.000,00 | + R$ 91,60 | R$ 2.091,60 |
| R$ 2.500,00 | + R$ 114,50 | R$ 2.614,50 |
| R$ 3.000,00 | + R$ 137,40 | R$ 3.137,40 |
Leia a tabela com dois cuidados. Primeiro: ela vale para contratos pelo IPCA com aniversário em outubro de 2026 — nos outros meses, o acumulado de 12 meses é outro, porque a janela de medição anda junto com o aniversário. Segundo: contratos pelo IGP-M, pelo INPC ou pelo IVAR usam o acumulado do próprio índice, que é diferente do IPCA. Para não misturar: se o percentual do seu contrato fosse outro, a conta sobre um aluguel de R$ 1.500,00 ficaria assim — percentuais hipotéticos, só para ilustrar a fórmula:
| Percentual (hipotético) | Novo aluguel sobre R$ 1.500,00 | Diferença |
|---|---|---|
| −2% (deflação) | R$ 1.470,00 | − R$ 30,00 |
| 3% | R$ 1.545,00 | + R$ 45,00 |
| 6% | R$ 1.590,00 | + R$ 90,00 |
| 9% | R$ 1.635,00 | + R$ 135,00 |
O método do mês de aniversário, passo a passo
O “aniversário” do contrato é o mês em que a locação começou a vigorar. É ele que define quando o reajuste acontece e qual acumulado de 12 meses entra na conta. O passo a passo para conferir o seu caso:
- Ache a cláusula de reajuste no contrato. Ela nomeia o índice e, em geral, a periodicidade anual. Sem cláusula de índice, não há reajuste automático — qualquer mudança de valor depende de acordo.
- Confirme o mês de aniversário. Contrato iniciado em março tem reajuste todo mês de março; iniciado em novembro, todo mês de novembro.
- Pegue o acumulado de 12 meses encerrado no mês anterior ao aniversário. Exemplo real: aniversário em outubro de 2026 → acumulado até setembro de 2026, que é o último publicado quando o reajuste é calculado (o IPCA de setembro saiu em 9 de outubro). Para o IPCA, esse acumulado é 4,58%.
- Aplique a fórmula: novo aluguel = aluguel atual × (1 + percentual ÷ 100). Com R$ 1.500,00 e 4,58%: R$ 1.500,00 × 1,0458 = R$ 1.568,70.
- Confira o aviso de reajuste. A imobiliária ou o locador deve informar o novo valor com o índice e o período usados. Divergência no percentual ou no mês de referência é o erro mais comum — e o mais fácil de demonstrar com a conta aberta na calculadora.
Qual índice o seu contrato usa — e o que cada um mede
| Índice | Quem calcula | O que mede | Comportamento típico |
|---|---|---|---|
| IPCA | IBGE | Preços ao consumidor das famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos — a inflação oficial do país | Mais estável dos quatro; virou o padrão dos contratos recentes |
| INPC | IBGE | Preços ao consumidor das famílias com renda de 1 a 5 salários mínimos | Parecido com o IPCA, com mais peso de alimentação e transporte |
| IGP-M | FGV (IBRE) | Preços no atacado (60%), construção civil (10%) e consumidor (30%) | O mais volátil: sente o câmbio, já disparou muito acima do IPCA e já teve acumulado negativo |
| IVAR | FGV (IBRE) | A variação dos próprios aluguéis residenciais nas capitais pesquisadas | Índice “do setor”: acompanha o mercado de locação, não a inflação geral |
Nenhum índice é “melhor” em abstrato: o IGP-M protege mais o locador em anos de câmbio pressionado e pesa mais no bolso do inquilino nos mesmos anos; o IPCA reparte o risco de forma mais previsível. O que a lei garante é outra coisa — que vale o índice combinado. Por isso, a discussão produtiva não é “qual índice deveria valer”, e sim as duas saídas que a própria lei oferece: o acordo para trocar a cláusula (art. 18) e, em casos extremos de defasagem frente ao mercado, a revisão judicial depois de três anos (art. 19).
As regras da lei, sem juridiquês
Livre convenção, com três vedações (art. 17 da Lei nº 8.245/1991). O valor do aluguel é livremente combinado entre locador e locatário. O que não pode: estipular o aluguel em moeda estrangeira, vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo. Nas locações residenciais, o parágrafo único do artigo manda observar os critérios de reajuste da legislação específica.
Periodicidade mínima de um ano (Lei nº 10.192/2001, art. 2º, § 1º). Essa é a “legislação específica” que trava o calendário: é nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária com periodicidade inferior a um ano. A mesma lei (art. 2º, § 2º) diz que, havendo revisão do contrato, o período seguinte conta da data da revisão — ou seja, uma renegociação do valor muda também o mês de referência dos próximos reajustes.
Acordo pode quase tudo (art. 18). As partes podem, de comum acordo, fixar novo valor para o aluguel e inserir ou modificar a cláusula de reajuste. É a base legal das negociações que acontecem todo ano: trocar o IGP-M pelo IPCA, aplicar um percentual menor que o acumulado ou escalonar a diferença são saídas válidas — desde que registradas por escrito, como aditivo ao contrato.
Revisão é outra coisa (art. 19). Não confundir reajuste com revisão: o reajuste repõe a inflação pelo índice; a revisão discute se o aluguel ficou fora do preço de mercado. Sem acordo, locador ou locatário só pode pedir a revisão na Justiça após três anos de vigência do contrato ou do último acordo que tenha fixado o valor.
Checklist para conferir o seu reajuste
- O índice aplicado é o da cláusula do seu contrato?
- O percentual é o acumulado de 12 meses, e não a variação de um único mês?
- A janela de 12 meses termina no mês anterior ao aniversário do contrato?
- Já se passaram pelo menos 12 meses desde o início do contrato ou do último reajuste/revisão?
- O percentual foi aplicado só sobre o aluguel, sem contaminar condomínio e IPTU?
- Se o valor veio diferente, a diferença cabe em um acordo escrito (art. 18) — ou já se passaram três anos para discutir revisão (art. 19)?
Se alguma resposta for “não”, refaça a conta na calculadora de reajuste de aluguel com o percentual correto e leve o extrato para a conversa com a imobiliária ou o locador: mostrar a fórmula e a fonte do percentual resolve a maioria das divergências sem conflito. E atenção ao erro simétrico: quem é locador também usa este guia — aplicar índice de outro mês ou esquecer o reajuste por anos corrói o valor real do aluguel do mesmo jeito.
Fontes
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), arts. 17, 18 e 19 — texto oficial no Planalto.
- Lei nº 10.192, de 14 de fevereiro de 2001, art. 2º, §§ 1º e 2º — texto oficial no Planalto.
- IBGE — IPCA de setembro de 2026: variação mensal de 0,82% e acumulado de 4,58% em 12 meses, divulgados em 9 de outubro de 2026.
Última verificação: 28 de outubro de 2026.